만약 LTV 90%가 실현된다면 부동산시장은 어떻게 될까?

더불어민주당 송영길 대표가 무주택 청년과 신혼부부에게 LTV 90%까지 높여주는 것을 검토한다는 뉴스를 통해 파격적인 LTV 상향이 뉴스에 오르내리고 있습니다. 이에 대해 알아보았습니다.

 

 

LTV(주택담보대출비율 Loan To Value ratio)
: 집을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 집의 자산가치를 얼마로 보는가의 비율
예) LTV 60%, 9억 원 주택 일 때 주담대 한도→9억 원 ×0.6=5.4억 원

현재  지역별 LTV는?

현재는 서울 등 투기과열지구 주담대에 LTV 40%가 적용되고 있습니다.

다만 서민 실수요자의 경우

• 부부합산 연 소득이 8,000만 원 이하
• 생애최초 구입자 9,000만 원 이하
• 6억 이하 주택 구입 시

LTV 10% p를 가산해 LTV 50%까지 허용하고 있습니다. 

LTV		비규제지역	조정대상지역	투기과열지구
현재	일반	70%	50%	40%
	서민실수요자	70%	60%	50%
송영길의원 검토안		90%

LTV는 가계대출을 규제하여 가계부채가 부분별 하게 늘어나는 것을 예방합니다. 이로 인해 주택 수요가 제한되기 때문에 집값의 안정화에도 어느 정도는 도움이 된다고 볼 수 있습니다. 따라서 LTV가 상향되면 대출의 확대로 집값의 상승을 가져올 수 있습니다.

 

 

LTV 90%는 누구에게나 적용될까?

더불어민주당의 송영길 대표가 말한 LTV 90%는?

• '누구나 집 프로젝트'에서 비롯된 정책
• 적용대상 : 무주택 청년과 신혼부부
• 방법 : LTV 70% + 초장기 모기지 20% 우대 → 결국 LTV 90%

LTV 상향

누구나집 프로젝트 : 협동조합 조합원인 임대주택의 임차인이 집값의 10%만 출자금으로 내서 나머지 90% 중 80%은 공적보증제도를 통해 저리의 대출금으로 충당하고, 10%는 시행사와 시공사 등 여러 참여 기업이 부담한다. 임차인은 또 8년 동안 임대를 한 뒤에는 원할 때까지 무제한 임대를 하거나, 최초 공금가로 분양전환을 받을 수도 있다. 협동조합이 임대주택 소유지분을 갖는 '진짜 집주인'이 되는 것이다.

 

 

LTV 90% vs DSR 40%

DSR(총부채 원리금 상환비율 Debt Service Ratio)
: 가계가 연소득 중 주택담보대출과 기타 대출(신용대출 등)의 원금과 이자를 갚는데 얼마를 쓰는지 보여줌
(주택담보대출 원리금 상환액 + 기타대출 원리금 상환액) / 연간 소득

10억 아파트 구입 예시

LTV 90%		DSR 40%
9억원 대출 연 3%이자(30년 상환) 매달 379만원 상환 (연4.5만원상환)	vs	1억원 이상 연봉일 경우 (세후 월 1천만원) 4천만원(연간)까지만 대출 가능

따라서 10억 아파트 구입시 LTV 90%로 대출을 받으려면 연봉이 1억원 이상이어야 합니다.

 

LTV가 90%로 상향되어도 DSR이 40%로 묶여 있기 때문에 소득이 어느 정도 수준에 있는 무주택자들에 해당되는 이야기 입니다. 따라서 LTV 90%로 인한 혜택은 제한적이고 따라서 부동산 시장에 미치는 영향도 크지 않을 것이라는 것이라는 전문가들의 평가입니다.

 

하지만 매물이 많이 않은 요즘 조건이 되는 사람들이 적극적으로 시장에 뛰어들면 아파트의 호가가 폭등할 수도 있으리라는 의견도 있습니다. 아직 확정된 것은 아니라 앞으로 어떻게 결정될 지 지켜봐야 겠습니다.