2021 공동주택(아파트) 공시가격 상승으로 인한 보유세

국토교통부가 2021년 공동주택 공시가격을 결정·공시하였습니다. 공동주택 가격(공시가격)의 분포를 보면 1 주택 재산세 특례세율 대상인 공시가격 6억 원 이하 공동주택은 전체의  92.1%인 1,308.9만 호, 서울은 70.6%인 182.5만 호가 해당된다고 합니다. 공시가격 상승에 따라 보유세가 늘어나는지 알아보았습니다.

 

 

공동주택 공시가격 산정은?

공동주택 가격은 다양한 가격 형성 요인을 고려하여 산정됩니다. 공시가격은 주택의 동 위치, 층 위치, 조망 및 조향, 일조, 소음 등 「공동주택가격조사˙산정기준」에서 정하는 가격형성요인을 반영하여 산정되며, 가격형성요인 반영비율은 시세 현황을 참고하여 결정됩니다.

*가격 형성 요인

• 외부요인 : 가로조건, 접근조건, 환경조건, 행정조건 등
• 건물요인 : 시공상태, 설계/설비, 노후도, 공용시설, 건물용도 등
• 개별요인 : 층별효용, 위치별효용, 향별효용 등

같은 단지 내에 같은 층이라 가격 형성 요인에 따라 가격의 차이가 발생할 수 있고 아랫집이나 윗집, 등과 공시가격이 차이가 있을 수 있다고 합니다.

주택 공시가격 산정

2021년부터 전국 공동주택의 산정 기초자료가 공개됩니다. 

3월 16일 고시가격(안) 열람(소유자 등 의견청취를 위한 예정 가격)→20일간 의견제출을 받아 검토→4월 28일 결정·공시→30일간 이의신청 제출, 검토→6월 말 조정·공시

 

 

공시가격 변동에 따른 보유세와 건강보험료 영향은?

[1 주택자가 보유한 공시가격 6억 원 이하 주택 특례 세율표]

과세표준 (공시, 시세)	표준세율 (공시 6억원 초과.다주택자.법인)	특례세율 (공시 6억원 이하)
0.6억원 이하 (공시 1억, 시세 1.4억)	0.1%	0.05%
0.6~1.5억원 이하 (공시1~2.5억, 시세1.4~3.5억)	6.0만원+0.6억 초과분의 0.15%	3.0만원+0.6억 초과분의 0.1%
1.5~3억원 이하 (공시2.5~5억, 시세3.5~7억)	19.5만원+1.5억 초과분의 0.25%	12.0만원+1.5억 초과분의 0.2%
3~3.6억원 이하 (공시5~6억, 시세7~8.5억)	57.0만원+3.0억 초과분의 0.4%	42.0만원+3.0억 초과분의 0.35%
3.6억원 초과 (공시6억, 시세8.5억)

*재산세 과세표준은 공시가격의 60%, 공시가격은 시세의 약 70%

 

전체 주택 중 92.1%에 해당하는 공시가격 6억원이하 1주택을 보유한 국민들은 전년대비 재산세 부담이 감소한다고 합니다.

 

[가격대별 재산세 변동 추정 예시]

구분 (APT소재지)	2020년		2021년
	공시 가격	재산세	공시 가격	재산세
부산 북구  (84m2)	2.72 억원	48.1 만원	3.13 억원 (15.1%상승)	41.1 만원 (14.5%감액)
인천 서구  (95m2)	4.2 억원	89.3 만원	5.6 억원 (33.3%상승)	81.6 만원 (8.6%감액)
서울 관악구  (84m2)	4.97 억원	105.1 만원	5.92 억원 (19.1%상승)	94.2 만원 (10.4%감액)

공시가격 9억 원을 초과하는 전국 3.7%(52.5만 호)의 공동주택은 1 주택 기준으로 종합부동산세 부과대상이 될 수 있으나, 종합부동산세는 인별 과세이므로 다주택자.부부 공동명의 여부 등에 따라 실제 부과 여부는 달라질 수 있습니다.

 

 

[공시가격 9억 초과 종부세]

1. 1 주택 기준 종부세는 공시가격 9억 원을 초과하는 부분에 대해서만 공정시장가액비율(2021년 95%)을 적용하여 결정됩니다. 
   예시 1) oo동 아파트: (2020년) 공시가격 6.53억원, 종부세 0원→(2021년) 공시가격 9.05억 원, 종부세 8,550원 추산
   예시 2) 서울 마포구 oo(59㎡) 공시가격 9.13억, 재산세 219.9만 원, 종부세 5.6만 원 추정
   예시 3) 서울 광진구 oo(84㎡) 공시가격 10.12억, 재산세 270.9만 원, 종부세 29.1만 원 추정
2. 부부가 공동으로 보유(50:50)한 1세대 1 주택의 경우 공시가격 12억 원 이하는 종합부동산세가 부과되지 않습니다.
3. 1세대 1주택(단독.공동 소유)의 경우 만 60세 이상 고령자는 연령별로 20~40%, 5년 이상 장기보유자도 보유 기간에 따라 20~50%의 세액공제를 받게 되며, 2021년부터 합산 세액공제의 상한도 70%에서 80%로 확대됩니다.

참고로 2021년 주택분 종합부동산세 전체 고지세액(1조 8,148억 원) 중 82%인 1조 4,960억 원을 2 주택 이상인 다주택자가 부담합니다.

 

 

[공시가격 상승에 따른 건강보험료]

1. 직장가입자는 공시가격과 무관합니다.
2. 지역가입자의 경우 재산공제(현행:재산 규모에 따라 500만 원~1,200만 원)를 확대(500만 원 추가)하여 지역가입 세대의 보험료 부담이 평균 월 2천 원 인하될 수 있습니다. 
   예시) (세대평균보험료) 당초 111,293원→공시가격 변동 후 112,994원(1,701원△)→공제확대 시 111,071원(1,923원▽)
3. 이번 공시가격 변동으로 피부양자격에서 제외되는 경우는 전체 피부양자 1,798만 명 중 1.8만 명(01.%) 수준이며, 이경우 신규 보험료의 50%를 감면하여 부담을 완화합니다. 
4. 2022년 7월부터는 건강보험료 2단계 부과체계 개편(재산 규모 상관없이 5천만 원 일괄 재산공제)에 따라 공시가격에 따른 건강보험료 변동 영향이 축소될 것입니다.

*(피부양자 제외 요건) 재산 과세표준 기준 5.4억(시세 약 13억 원) 초과 9억(시세 약 20억 원) 이하이면서 연 소득 1천만 원 초과 시 또는 과표 9억원 초과시 자격제외

 

 

공동주택 공시가격

공동주택공시가격은 올해 70.2%인데요, 앞으로 5~10년에 걸쳐 현실화율(시세반영률)을 90%수준으로 달성할 예정이라고 합니다.

 

[공동주택 공시가격 산정방식]

2021년 공시가격 = 2020년 말 시세 x (2020년 현실화율+a) 현실화율 제고(a) (평균 연 3%p, 상한 연6%p) >(시세 9억 이상 주택) a = (90%-전년도 현실화율)/잔여 도달기간(5~7년) >(시세 9억 미만 주택) a*= (70%-전년도 현실화율)/(2023년까지 잔여년수)  *균형성 제고기간(2021~2023년) 이후는 9억 원 이상 주택과 동일 방식으로 산정

 

공시가격	전국기준	지역
9억원 초과	3.7%(52.4만호)	서울 16.0%(41.3만호)
중위값	1.6억원	서울 3.80억원 세종 4.22억원
변동률	19.05%	서울 19.89% 부산 19.56% 세종 70.28%
현실화율	70.2% (2020년 69.0%)

 

 

공동주택 가격의 분포를 보면, 1 주택 재산세율 대상인 공시가격 6억 원 이하 공동주택은 전체의  92.1%인 1,308.9만 호, 서울은 70.6%인 182.5만 호가 해당됩니다.

 

[공시가격 구간별 공동주택 분포현황(단위 : 만호, %)]

	전국		서울
1억 이하	429.6	30.2%	17.6	6.8%
1~3억이하	623.3	43.9%	91.9	35.6%
3~6억이하	255.9	18.0%	72.9	28.2%
6~9억이하	59.2	4.2%	34.6	13.4%
9~12억이하	26.6	1.9%	18.0	7.0%
12~15억이하	10.7	0.8%	8.9	3.4%
15~30억이하	14.1	1.0%	13.4	5.2%
30억 초과	1.1	0.1%	1.1	0.4%
합계	1,420.5	100%	258.4	100%

 

[시·도별 공시가격 6억 원 이하 및 9억 원 초과 공동주택 비중]

구분	6억 이하	9억 초과
전국	92.1%	3.7%
서울	70.6%	16.0%
부산	95.9%	1.2%
대구	96.2%	1.4%
인천	99.3%	0.1%
광주	99.4%	0.1%
대전	98.2%	0.5%
울산	99.1%	0.043%(140호)
세종	83.7%	1.4%
경기	93.7%	2.1%
강원	100%	-
충북	99.8%	0.012%(50호)
충남	99.8%	0.005%(26호)
전북	100%	-
전남	100%	0.0%(1호)
경북	100%	-
경남	99.6%	-
제주	99.7%	1.0%

 

 

공시가격 중위 값은 전국 1.6억 원, 세종 4.22억 원, 서울 3.80억 원 등입니다.

 

[시·도별 공동주택 중위가격]

구분	중위가격
전국	1.6억원
서울	3.8억원
부산	1.46억원
대구	1.7억원
인천	1.39억원
광주	1.28억원
대전	1.69억원
울산	1.39억원
세종	4.22억원
경기	2.08억원
강원	0.834억원
충북	0.866억원
충남	0.887억원
전북	0.777억원
전남	0.811억원
경북	0.751억원
경남	1.04억원
제주	1.31억원

 

 

공시가격의 전년 대비 변동률은 전국 기준 19.05%입니다. 지역별로는 서울 19.89%, 부산 19.56%, 세종 70.25%입니다.

 

[시·도별 공동주택 공시가격 변동률]

구분	2020년	2021년
전국	5.98%	19.05%
서울	14.73%	19.89%
부산	0.02%	19.56%
대구	-0.01%	13.13%
인천	0.87%	13.60%
광주	0.80%	4.76%
대전	14.03%	20.58%
울산	-1.51%	18.66%
세종	5.76%	70.25%
경기	2.72%	23.94%
강원	-7.01%	5.18%
충북	-4.40%	14.20%
충남	-0.55%	9.23%
전북	-3.65%	7.41%
전남	0.82%	4.49%
경북	-4.43%	6.28%
경남	-3.79%	10.14%
제주	-3.98%	1.73%

 

 

[서울 자치구별 공동주택 공시가격 변동률]

구분	변동률
서울	19.89%
강남구	13.95%
서초구	13.52%
송파구	19.23%
강동구	27.11%
용산구	15.22%
동작구	21.19%
마포구	20.27%
영등포구	21.28%
성동구	25.28%
동대문구	26.79%
서대문구	22.59%
강서구	18.11%
양천구	20.29%
광진구	21.74%
성북구	28.01%
구로구	22.48%
노원구	34.64%
중구	21.89%
강북구	22.23%
중랑구	22.06%
관악구	21.38%
은평구	17.84%
도봉구	26.18%
금천구	22.57%
종로구	13.59%

 

 

[전국 최고 10위 공동주택 공시가격]

순위	1~10위 모두 서울	단지명	주택 유형	전용 면적 (m2)	공시가격 (단위:억원)
					2020	2021
1	강남 청담	더펜트하우스청담	아파트	407.71	-	163.20
2	서초 서초	트라움하우스5	연립	273.64	69.92	72.98
3	강남 청담	효성빌라 청담101(A)	아파트	247.03	58.40	70.64
4	강남 삼성	상지리츠빌키일룸(65-4)	아파트	273.14	62.72	70.39
5	강남 도곡	상지리츠빌카일룸	아파트	214.95	62.48	70.11
6	용산 한남	한남더힐	아파트	244.78	65.68	70.01
7	성동 성수	아크로 서울포레스트	아파트	273.93	-	67.98
8	용산 한남	파크르 한남	아파트	268.95	-	67.56
9	강남 삼성	아이파크	아파트	269.41	65.60	67.24
10	강남 청담	마크힐스이스트윙	아파트	272.81	64.72	66.99