DTI, DSR, LTV의 뜻과 계산식

부동산용어로 많이 쓰이는 DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율), LTV(주택담보대출비율)에 대해서 뜻과 계산식을 알아보았습니다.

 

 

DTI(총부채상환비율 Debt To Income)

1. 채무자의 연간 소득 대비 연간 대출 원리금 상환액의 비율
   (=금융회사에 갚아야 하는 대출금 원금과 이자가 개인의 연소득에서 차지하는 비중)
2. 채무자의 소득으로 대출을 얼마나 잘 상환할 수 있는지 판단하여 대출한도를 정하는 제도
3. 수치가 낮을수록 빚을 갚을 수 있는 능력이 높다고 인정

*기존DTI
(신규 주택담보대출 원리금 상환액 + 기존 주택담보대출 이자 상환액 + 기타대출 이자 상환액) / 연간소득

*신DTI
(모든 주택담보대출 원리금 상환액 + 기타대출 이자 상환액) / 연간소득 

2017년 10·24 가계부채 종합대책에서 2018년 1월부터 신DTI를 적용하기로 하였다. 이는 투기 수요를 억제하기 위해 다 주택자를 대상으로 한 핀셋규제에 해당된다.

기존에 주택담보대출이 있는 사람이 추가로 주택담보대출을 신청할 경우, 기존 DTI는 신규 주택담보대출 원리금과 기존 주택담보대출 등의 이자 상환액을 더해 연소득으로 나눈다. 반면 신DTI는 모든 주택담보대출 원리금 상환액과 기타대출 이자 상환액을 더해 연소득 으로 나눠 산정한다. 즉 기존 DTI는 기존 주택담보대출의 경우 '이자'만 반영했지만 신DTI는 '원리금'까지 합산하는 만큼 당연히 대출한도는 줄어들게 된다.

 

 

DSR(총부채원리금상환비율 Debt Service Ratio)

1. 채무자의 연간 소득 대비 총 금융부채 원리금 상환액의 비율
2. 가계가 연소득 중 주택담보대출과 기타대출(신용대출 등)의 원금과 이자를 갚는데 얼마를 쓰는지 보여 줌
3. 모든 금융회사 빚을 합해 이를 기준으로 소득대비 원리금 상환 부담을 산출
4. 총부채상환비율(DTI)을 적용해 심사할 때보다 대출규모가 일반적으로 줄어듦
5. "총체적 상환능력비율"이라고도 함

*가계부채 관리방안_DSR확대에 대해 알아보기

총 금융부채 원리금 상환액 / 연간소득 
=(주택담보대출 원리금 상환액 + 기타대출 원리금 상환액) / 연간소득 

 

*DTI와 DSR 비교

DTI = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타대출 이자 상환액) / 연간소득
DSR = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타대출 원리금 상환액) / 연간소득

 

 

LTV(주택담보대출비율 Loan To Value ratio)

1. 담보가치(주택가격) 대비 대출 비율
2. 은행이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출 가능 한도
   (=집을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 집의 자산가치를 얼마로 보는가의 비율)
3. "담보인정비율", "주택담보인정비율", "주택가격대비 대출액 비율"이라고도 함

LTV 60%, 9억원 주택 일 때 최대 주담대한도 : 9억 x 0.6 = 5.4억
예) 주택담보대출비율이 60%라면 시가 9억원짜리 아파트의 경우 최대 5억 4000만원까지만 대출이 가능하다. 

하지만 실제로 대출받을 수 있는 돈은 이보다 더 적은 것이 일반적이다. 여기에 추후 돈을 갚지 않아 담보로 잡은 주택을 경매 처분하는 경우 대비, 방 1개당 소액 임차보증금을 빼고 대출해준다. 이는 대출한도금액에서 전세권 등의 선순위저당권과, 주택임대차보호법에 의한 최우선변제금인 소액임차보증금 등 세입자에게 우선권이 주어지기 때문이다.

 

(출처 한경경제용어 사전, 무역용어 사전, 부동산용어 사전 등)