대출을 계획 중이라면 가계부채 관리방안(DSR확대)를 알아야하는 이유

금융당국이 급증하는 가계부채를 관리하기 위해 '가계부채 관리방안'을 발표했습니다. 금융기관이 보유한 전체 대출을 대상으로 적용되던 DSR(총부채원리금상환비율)을 개인별로 적용한다는 게 핵심인데요. 구체적으로 어떤 내용인지 알아보았습니다.

 

 

DSR(총부채원리금상환비율) 적용대상을 확대

현재는 은행별로 신규대출액 대상으로 평균 DSR을 계산하고 있는데 앞으로는 대출자별로 각각 적용한다고 합니다. 현재의 적용 대상을 단계적으로 확대해, 2023년 7월에는 대출액이 1억원을 넘는 경우까지 확대한다고 합니다.

가계부채관리방안

달라지는 내용을 정리해보면

• 비은행권과 비주택담보대출 등에도 규제 체계 도입
• 청년층 대상 장래소득 인정기준 도입→현재 소득은 낮지만 장래 소득 증가 가능성 인정
• 청년층(만39세 이하), 신혼부부 초장기모기지 도입→만기 40년 담보대출 상품 마련
• 저소득 서민과 청년층을 위한 대책마련→규제확대로 인한 대출의 어려움을 해소
• 실수요자들의 '주거사다리'를 강화를 위해 LTV와 DTI 상향조정 방안 마련

 

 

1. 2021년 7월부터 개인별 DSR의 단계적 확대

*현행 금융회사별 DSR 규제는 차주(대출하는 개인) 단위 DSR 안착 정도를 보아 가면서 폐지한다고 합니다.

	현행	1단계(21년7월)	2단계(22년7월)	3단계(23년7월)
주담대	투기과열지구 9억원 초과 주택	A 모든 규제지역 6억원 초과 주택	총 대출액 2억원 초과(A/B유지)	총 대출액 1억원 초과(A/B폐지)
신용대출	연소득 8천 초과&1억원 초과	B 1억원 초과

* 차주 단위 DSR 적용 제외 대상

1. 소득 외 상환재원이 인정되는 대출 : 전세자금대출, 예·적금담보대출, 보험계약대출
2. 정책적 목적의 대출 : 서민금융상품, 정부·지자체 협약대출, 자연재해 지역 등에 따는 긴급 대출 등
3. 소액대출(300만원 미만) 등 기타 적용 실익이 크지 않는 경우

 

2. DSR 확대시행으로 대출한도가 얼마나 줄어드나?

소득 범위 내에서 대출을 이용하던 실수요자의 경우는 대출한도의 영향은 크지 않을 것이라고 합니다. 그러나 소득을 초과하는 과도한 금융차입을 통해 부동산 등에 투자하는 투기수요(갭투자 등)의 경우 상대적으로 큰 영향을 받을 것이라고 하는데요. 사례를 통해 보겠습니다.

(가정) 연소득 8천, 주택가격 9억원, 대출만기 30년으로 봄

	현행				차주단위 DSR에 따른 한도 (원리금균등분할상환시)
	주담대 한도			신용대출
	투기지역	조정지역	비규제지역
실수요자(무주택자)	3.6억원	4.5억원	6.3억원	활용가능	6.75억원
주택투기(3주택구입)	제한	제한	17.1억원	활용가능	6.75억원
토지투기(30억원 상당)	24.0억원(최대 LTV 80%)			활용가능	6.75억원

 

3. 차주단위 DSR에 적용 시 연소득 규모 및 대출 만기에 따른 주담대 한도

(가정)원리금균등분할상환방식의 주택담보대출, 대출금리 2.5%, DSR 40% 적용, 여타 대출은 없음

연소득	만기 20년	만기 30년
2천만원	1.26억원	1.69억원
5천만원	3.15억원	4.22억원
8천만원	5.03억원	6.75억원
1억원	6.29억원	8.44억원

 

4. 서민·청년층에 대한 금융지원 

1. 생애소득주기를 감안한 DSR 산정방식 합리화(21년 7월)
   • 현재 소득은 낮으나 장래 소득 증가 가능성이 높은 청년층 등에 대해서는 DSR 산정 시 "장래소득 인정기준" 활용
   • 연령별 소득자료 통계를 활용하여 금융권 가이드라인 마련
2. 주거 마련시 금융부담 완화를 위한 초장기모기지(40년) 도입(21년 하반기)
   • 청년층(만 39세 이하)·신혼부부 대상 정책모기지에 만기 40년 대출을 도입하여 원리금 상환부담 완화
     *현 금리(2.75%) 기준으로 월상환부담 약 15% 축소 : 3억원 대출 시 월상환액이 122만원→104만원으로 축소

[사례] 월 급여가 250만원인 만 24세 무주택 근로자
(연리 2.5%, DSR40%, 20년 만기, 예상 소득 증가율 +75.4%)
현재소득 : 연 3000만원
장래소득 : 연 4131만원 
대출한도 : 2억 5000만원 → 최대 3억 4850만원(+39.4%)

 

5. 증빙소득 외 다양한 소득 추정 방식 허용

소득파악이 어려운 경우에도 대출심사를 받을 수 있도록 다양한 소득 추정방식 추가

*각종 소득추정 방식을 활용한 신요대출한도 사례

구분	소득현황	연소득추정	DSR에 따른 한도
퇴직자	노령연금 월 50만원	600만원	약 1800만원
실직 근로자	국민연금 월20만원 납부	약 2500만원	약 7600만원
휴폐업 사업자	건강보험료 월 10만원 납부	약 3300만원	약 1억원
일용 근로자	소득예측모형	약 800만원	약 2400만원
학생	적금 월 50만원 납부	약 1900만원	약 5800만원
전업주부	신용카드 연 1500만원 사용	약 3000만원	약 9200만원

(자료출처 금융위원회)