주택임대차 보호법_임차인의 계약갱신요구권은?

임차인 보호제도로 투명한 임대차 시장을 만들기 위해 만들었다는 임대차 보호법은 말이 많은데 그중 갱신요구권에 대해 알아보았습니다. 건강한 임대차 시장이 형성되었으면 좋겠네요.

임대차 3법
「주택임대차보호법」
①임차인의 계약갱신청구권★
②전월세상한제

「부동산거래신고법」
③주택임대차신고제

임차인의 갱신요구권

1. 임차인의 계약갱신요구권이란?

- 임대차 계약 만료 6개월에서 1개월 전에 계약갱신요구권 행사할 수 있다.

- 2020년 12월 10일 이후 신규 체결 또는 갱신되는 계약은 계약 만료 6개월에서 2개월 전 행사할 수 있다.

- 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 효과가 있다. 다만, 차임과 보증금은 종전 금액의 5% 범위 내에서 증감할 수 있다.

- 계약갱신 청구권 행사 시 2년 더 거주 가능하다.

- 임대차계약서를 다시 작성하지 않더라도 묵시적갱신과 마찬가지로 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차가 이루어진 것으로 보고, 주택임대차보호법의 보호를 받는다. 단, 새로 합의된 내용은 증거서류를 작성하는 것이 좋다.

- 계약갱신청구권 행사했다고 해서 임차인이 무조건 2년을 거주해야 하는 것은 아니다.

2. 갱신요구권 행사방법

- 임대인에게 한번 더 거주한다는 명확한 의사를 표현하면 계약갱신청구권을 행사한 것이다.

- 갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능하고 2년을 보장한다.

- 행사 방법에 특별한 제한이 없이 구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만, 분쟁예방을 위해 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법이 안전하다.

3. 계약이 묵시적으로 갱신됐을 때

- 묵시적 갱신의 경우 갱신요구권 행사로 보지 않고, 명확한 의사표시를 한 경우에 인정한다.

- 묵시적 갱신을 한 경우 향후 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

4. 기타 사항

예시	갱신요구권 행사 가능여부
법 시행시 계약기간이 남아있는 경우	O
법 시행 당시 계약만료기간이 1개월이 안남은 경우	X
이미 4년 이상 거주한 임차인	O
세입자가 나가기로 하고 보증금 일부를 돌려받은 상태	O (단,임차인의 지위 유지)
임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고 법 시행전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 함	X
임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신거절만 한경우	O
임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우, 5%임대료 증액상한을 적용하여 계약갱신요구 할 수 있나?	O

1. 임대인의 정당한 갱신 거절 사유

①임차인이 임대료를 2기 연체했거나 고의나 중과실로 주택을 파손한 경우

②임대인 본인이나 가족이 실거주하는 경우

2. 임대인이 허위로 갱신 거절 시 손해배상액 산정

→ 위 금액 중 가장 큰 금액

(자료출처 : 부동산대책 정보사이트 정책풀이집)