세입자도 알아야하는 임대인 보증보험 의무가입화

전세를 살고 있는 세입자를 보호하기 위해 임대인 보증보험 가입을 의무화하였다고 합니다. 임대인이 전세보증금을 돌려줄 수 없는 상황에서 보증보험회사에서 임대인 대신 전세보증금을 돌려주는 제도인데요. 임차인도 25%를 부담해야 한다고 합니다.

 

임대사업자 보증보험 의무가입

임대보증금 보증
: 임대사업자가 보증금을 반환하지 않는 경우를 대비해 임차인에게 보증금 반환을 책임지는 보증 상품

1. 가입대상

(민간임대주택에 관한 특별법 제49조_임대보증금에 대한 보증)

 

▶7.10 부동산 대책 - 주택 임대사업자등록 제도 보완

→ 모든 등록 임대주택 유형에 대해 임대보증금 보증가입 의무적용

①민간건설임대주택

②분양주택 전부를 우선공급받아 임대하는 민간 매입임대주택

③동일 주택단지에서 100호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수(100호) 이상의 주택을 임대하는 민 간매 임 임대주택

→①, ②, ③의 대규모 기업 수준 임대사업자는 이미 보증보험을 가입하고 있었음

④ ②와 ③을 제외한 민간 매입임대주택 → 결국 모든 등록 임대주택에 유형에 대해 임대보증금 보증가입 의무 적용하게 됨

주택 보증보험

2. 언제부터 의무 가입해야 하나?

①신규 임대사업자 등록 주택의 경우 - 임대보증금 보증가입 의무는 법 개정 즉시(2020.08.18부터) 적용됨

②법 개정 전 등록하여 사업 유지 중인 모든 주택 - 2021. 08.18 이후 임대차 계약 갱신 또는 임차인 변경 시 의무가입

 

*보증보험 미가입 시 - 2년 이하의 징역이나 2000만원의 벌금

 

 

3. 임대보증금 보증 보험료 얼마나 내야 하나?

임대사업자가 가입하는 임대보증금 보증보험료는 임대사업자의 신용도와 해당 주택의 부채비율에 따라 각각 달리 책정되므로, 재무적으로 건실한 주택의 경우 부담률이 높지 않음

- 보증보험료 : 임대보증금 x 보증료율(0.099~1.139%) → 보증료율은 개인 신용도, 부채비율에 따라 결정

예시) 전세금 5억원시 보증 보험료 범위(1년 기준)
최저보증요율~최고 보증요율 : 49.5만원~438만원(공동주택) / 64.35만원~569.4만원(단독주택)
A. 집주인 신용등급 C01/부채비율 60% 이하 → 임대보증금 (5억)x보증요율(0.099%)=49.5만원(집주인75% 370,125원/임차인25% 12,375원)
B. 집주인 신용등급 C06/부채비율 120% 이하 → 임대보증금 (5억)x보증요율(0.438%)=219만원(집주인75% 1,642,500원/임차인25% 547,500원)

 

4. 임대보증금 보증 가입 참고 사항

- 보증대상액 - 임대보증금 전액, 예외적으로 일정요건 충족 시 → (담보권 설정금액 + 임대보증금 - 해당 주택 감정평가액의 60%)

*일정요건

①근저당권을 세대별로 분리한 경우

②임대사업자가 임대보증금보다 선순위인 제한물권, 압류, 가압류, 가처분 등을 해소한 경우

③임차인이 전세권 설정을 요구하고 임대사업자가 이에 동의하여 전세권이 설정된 경우

 

- 임대사업자는 임대보증금에 대한 보증에 가입하였으면 지체 없이 해당 보증서 사본을 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 제출하면 보증기간이 끝날 때까지 보증서 사본을 보관

- 임대사업자는 임차인이 해당 민간임대주택에 입주한 후 지체없이 보증서 및 보증약관 각각의 사본을 임차인에게 내주어야 함 

- 임대사업자는 임대보증금에 대한 보증 가입 여부를 임차인이 잘 볼 수 있는 장소에 공고하여야 함

 

임차인도 보증보험료 25% 납부

[민간임대주책에 관한 특별법 시행령]

① 보증수수료의 75퍼센트는 임대사업자가 부담하고, 25퍼센트는 임차인이 부담

② 보증수수료는 임대사업자가 납부할 것. 이 경우 임차인이 부담하는 보증수수료는 임대료에 포함하여 징수하되 임대료 납부고지서에 그 내용을 명시하여야 한다.

 

임차인이 보험료 부담이 싫다면 임대사업자가 아닌 임대주택을 구해야 한다고 합니다.

 

 

(자료출처:국토교통부)